夫婦でマイホームを購入する際に組んだペアローン。離婚が決まった時、その住宅ローンはどうすればいいのでしょうか？そのまま払い続ける？売却してローンを完済する？それとも、どちらか一方がローンを引き継いで一本化する？
離婚後のペアローンは、そのまま放置すると様々な問題やトラブルに発展する可能性があります。この記事では、離婚後のペアローンに関する様々な選択肢と、それぞれの注意点について詳しく解説します。離婚後の住居について悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。
離婚後の住居の選択肢：3つのパターン
離婚後の住居の選択肢は大きく分けて3つあります。それぞれにメリットとデメリットがあるので、ご自身の状況に合わせて慎重に検討しましょう。
パターン1：家を売却してローンを完済
もっともシンプルな方法は、家を売却してローンを完済することです。売却代金でローンを完済できれば、ペアローンも解消され、離婚後の住宅に関する問題はクリアになります。しかし、売却価格がローンの残債を下回る「オーバーローン」の場合、売却してもローンが残ってしまうため、注意が必要です。
パターン2：どちらか一方が住み続け、ローンを1本化する
家を売却せずに、どちらか一方が住み続ける場合、ペアローンを一本化することが考えられます。一本化するには、以下の2つの方法があります。
債務引受型：ローンを一方に引き継ぐ
債務引受型とは、離婚する夫婦の一方が、もう一方のローンを引き継ぐ方法です。この方法の場合、ローンを引き継いだ方は、自分の分のローンに加えて、相手方のローンも返済することになります。そのため、十分な収入や返済能力があることが重要になります。
借り換え型：新たなローンで返済する場合
借り換え型とは、別の金融機関で新たなローンを借り、そのお金でペアローンを完済する方法です。この方法の場合、住宅ローンの金利や返済期間の見直しも検討できます。しかし、借り換えには審査が必要で、必ずしも希望通りの条件で借り換えられるとは限りません。また、借り換えには手数料などの費用も発生します。
パターン3：共有名義のまま、2人でローンを払い続ける
ペアローンを解消せずに、離婚後も2人でローンを払い続けるという選択肢もあります。この場合、ローンの一本化が難しい場合や、どちらか一方がローンを払い続けることが困難な場合に有効な手段です。しかし、相手方の返済能力や支払い状況が不安定な場合は、リスクが大きいことを認識しておく必要があります。
ペアローンを1本化する場合の注意点
ペアローンを一本化する場合には、いくつか注意すべき点があります。スムーズに一本化を進めるためにも、事前にしっかりと確認しておきましょう。
債務引受型：ローンを一方に引き継ぐ場合の注意点
債務引受型でローンを一本化する場合は、以下の点に注意が必要です。
- 金融機関の審査：ローンを引き継ぐ人の返済能力が審査されます。十分な収入や返済能力がない場合は、審査に通らない可能性があります。
- ローンの条件：金利や返済期間などが変更になる可能性があります。
- 贈与税対策：ローンを引き継ぐ場合、贈与税が発生する可能性があります。贈与税対策として、離婚協議書に財産分与としてローンを譲り受ける旨を記載するなど、適切な対策を検討する必要があります。
借り換え型：新たなローンで返済する場合の注意点
借り換え型でローンを一本化する場合は、以下の点に注意が必要です。
- 借り換え先の金融機関の選定：金利や返済条件が、現在のローンよりも不利にならないよう、複数の金融機関を比較検討する必要があります。
- 借り換えの手数料：借り換えには手数料などの費用が発生します。手数料の金額や支払い方法などを事前に確認する必要があります。
- 審査：借り換えには審査が必要です。十分な収入や返済能力がない場合は、審査に通らない可能性があります。
贈与税対策：贈与税が発生する可能性
ペアローンを一本化する際に、ローンを一方に引き継ぐ場合、贈与とみなされて贈与税が発生する可能性があります。贈与税が発生しないよう、離婚協議書に財産分与としてローンを引き継ぐ旨を記載するなどの対策が必要です。贈与税対策については、税理士などに相談することをおすすめします。
返済能力の確認：ローン返済が可能か確認
ローンを一本化する際には、ローンを引き継ぐ人が、そのローンを返済できるだけの収入や返済能力があるかを確認する必要があります。もし返済能力が不足している場合は、ローンの条件を見直したり、他の方法を検討したりする必要があります。
金融機関との交渉：ローン条件の見直し
ペアローンを一本化する際には、金融機関と交渉して、ローンの条件を見直せる可能性があります。金利の引き下げや返済期間の延長などを交渉することで、返済負担を軽減できる場合があります。
住み続ける場合の課題と解決策
家を売却せずに、どちらか一方が住み続ける場合、いくつかの課題があります。これらの課題を解決するためには、事前にしっかりと話し合い、適切な対策を立てておく必要があります。
ローン返済の負担：どちらがどのくらい負担するか
ローンを一本化する際に、どちらがどのくらい負担するかを明確にする必要があります。夫婦間で話し合い、納得のいく方法を決めることが重要です。話し合いが難航する場合は、弁護士などの専門家に相談することも考えてみましょう。
生活費の負担：生活費はどのように分担するか
離婚後、生活費をどのように分担するのかについても、事前に話し合っておく必要があります。住宅ローンの返済額、子供の養育費、生活費などを考慮し、公平な分担方法を決めましょう。
住居の権利：住居の権利はどのように決めるか
離婚後、どちらが家に住み続けるのか、住居の権利はどのように決めるのかについても、事前に明確にしておく必要があります。住居の権利を明確にすることで、離婚後のトラブルを防ぐことができます。
将来の再婚：再婚した場合の住宅ローンの影響
将来、再婚する可能性を考慮し、住宅ローンの影響について話し合っておくことも重要です。再婚した場合、住宅ローンの名義を変更したり、新たなローンを組む必要が出てくる可能性があります。再婚した場合の住宅ローンについて、事前にどのような影響があるのかを理解しておきましょう。
トラブル防止：トラブルを防ぐための対策
離婚後のトラブルを防ぐために、離婚協議書を作成し、住宅ローンに関する内容を明確に記載しておきましょう。また、必要に応じて、弁護士などの専門家に相談することも有効です。
ペアローンのある家を売却する場合の注意点
ペアローンのある家を売却する場合、いくつかの注意点があります。スムーズな売却を進めるためにも、事前にしっかりと確認しておきましょう。
売却価格：市場価格や住宅ローンの残債との兼ね合い
売却価格は、市場価格やローンの残債を考慮して決める必要があります。オーバーローンの場合は、売却してもローンが残ってしまう可能性があるので、売却前にしっかりと検討する必要があります。不動産会社に査定を依頼し、売却価格を把握しておきましょう。
売却時期：タイミングによって売却価格が変わる
不動産の売却価格は、時期によって変動します。売却時期によって売却価格が大きく変わる可能性があるので、売却時期を検討する際には、不動産会社に相談し、市場動向を把握することが重要です。
売却費用：仲介手数料や広告費などの費用
不動産を売却する際には、仲介手数料や広告費などの費用が発生します。売却費用は、売却価格の3%＋6万円（消費税別）が一般的です。売却費用は、売却価格から差し引かれるため、売却価格を決める際に考慮する必要があります。
税金：売却益にかかる税金
不動産を売却して利益が出た場合、売却益にかかる税金が発生します。売却益にかかる税金は、所得税と住民税です。売却益にかかる税金は、売却価格から取得価格や売却費用などを差し引いた金額によって計算されます。売却益にかかる税金については、税理士などに相談することをおすすめします。
オーバーローン：ローンが残っている場合の対応
売却価格がローンの残債を下回るオーバーローンの場合は、売却してもローンが残ってしまいます。オーバーローンの場合は、以下の方法を検討する必要があります。
- 残債を自己資金で補填する：売却価格との差額を自己資金で支払う方法です。
- 任意売却：金融機関の同意を得て売却する方法です。売却価格が低くなる可能性がありますが、競売に比べて手続きがスムーズに進みます。
- 競売：金融機関が裁判所に申し立て、強制的に売却する方法です。売却価格が極端に低くなる可能性があります。
離婚後のペアローンに関する相談先
離婚後のペアローンに関する相談は、以下の専門家に相談することをおすすめします。
弁護士：離婚協議や財産分与に関する法律相談
弁護士は、離婚協議や財産分与に関する法律的なアドバイスをしてくれます。ペアローンの解消や名義変更、贈与税対策など、離婚に関する様々な問題を解決するサポートをしてくれます。
司法書士：不動産登記や相続に関する手続き
司法書士は、不動産登記や相続に関する手続きをサポートします。ペアローンの名義変更や不動産の売却、相続など、不動産に関する手続きをスムーズに進めることができます。
ファイナンシャルプランナー：住宅ローンや資産運用に関する相談
ファイナンシャルプランナーは、住宅ローンや資産運用に関する相談にのってくれます。離婚後の住宅ローンの返済計画や資産運用、生活費の管理など、お金に関する様々な問題を解決するサポートをしてくれます。
不動産会社：住宅の売却に関する相談
不動産会社は、住宅の売却に関する様々な情報を提供してくれます。売却価格の査定、売却方法の提案、売却手続きなど、売却に関する様々なサポートをしてくれます。
消費者金融機関：ローン返済に関する相談
消費者金融機関は、ローン返済に関する相談にのってくれます。ローン返済が困難になった場合、返済方法の見直しや債務整理などのサポートをしてくれます。
まとめ
離婚後のペアローンは、放置すると様々な問題やトラブルに発展する可能性があります。この記事で紹介した情報などを参考に、ご自身の状況に合わせて、適切な方法を選択してください。また、専門家に相談することで、より適切な解決策を見つけることができるでしょう。離婚は人生における大きな決断です。後悔のない選択をするためにも、しっかりと準備を進めていきましょう。
